80%中產階級人士 買不起市區房地產 [中国报]

（吉隆坡18日訊）專家指出，國內約80%中產階級人士買不起市區房地產！


　大馬評估機構咨詢服務（RAM）首席經濟學家姚金龍博士指出，政府提升國民總收入之際，亦可進行多項措施建議，例如低收入人士簡易貸款、提升城市周邊房地產設備及城市住屋密集度、縮小房價差距及補貼減低房地產成本等，讓居者有其屋。


　他說，目前市場需求並非應關注的首要課題，中產階級購屋者買不起房地產才是關鍵。


須提供貸款協助


　“大馬雖屬中上收入階層國家，國內卻有約80%中產階級人士買不起市區房地產，可見政府首要任務除了提高人民收入，更需確保人民有足夠的可支配收入消費。”


　他今日出席“全國房地產大會”后指出，購屋能力直接影響人民消費能力及生活品質，尤其使都市人生活成本壓力更沉重，當局宜提早提出解決方案。


　“住屋為人民基本需求，政府需在此課題演變為政治課題前，提出解決方案；尤其低收入族群，政府不妨考慮向他們提供微型貸款或貸款專利，讓低收入人士居者有其屋。”


　此外，姚金龍亦建議，政府可提高房地產密集度，讓城市可容納更多人；或是改善城市周邊房地產的交通及設備等，並監督房地產素質，帶動城市周邊房地產價格上揚，縮小城鄉差距，鼓勵更多人購買較偏遠房地產。


　“另外，政府亦可考慮在成本高漲前提下，向發展商提供獎掖，讓消費者能以更低價格購素質好的房屋之際，發展商亦可繼續享有盈利。”


租賃市場若放緩
長期減弱投資意願


租金市場疲軟將使投資者少了一項固定收入來源，長期將拖低投資房地產意願，一併拉低房價走勢。


　姚金龍指出，租金回酬可以是衡量房價劃算度的其中一項方法，也可以是使市場對房地產需求減緩，拖低房價升幅的因素之一。


　他解釋，當所有人都購買房地產投資，出租卻乏人問津時，將降低購屋者繼續投資的意願。


　“投資房屋只是空置著等升值，卻沒有租金這項穩定回酬，加上仍有風險，房地產不一定會達到意想中的升值幅度，久而久之投資意願即會下滑。”


　他指出，若此現象廣泛發生，該地區房價自然將隨房地產需求下滑。


　根據2012年全球房地產指南調查，中高收入階級國家租金佔平均房價的比重相等于18.5年，處于此階層國家的大馬市場，租金與房價比重低于市場平均值。


免市場盲目買進
政府應控制漲幅


我國房地產價格去年增幅8%，2009年金融風暴后房價平均以5%至10%幅度增長，目前雖未泡沫化，姚金龍認為，政府應儘快採取措施控制漲幅，免市場盲目買進（panic buying）。


　他指出，當國民收入增長未與房價增幅同步時，此增幅將使房地產泡沫變大，屬不健康發展。


　“目前僅接近泡沫形成階段，繼續勁漲將導致更多人買不起房子，故政府現在就應該採取手段，在領域形成泡沫前遏止漲幅。”


　他指出，此狀況可能會惡化，屆時市場將出現海市蜃樓；消費者購屋不再衡量價格盲目買進時，即是房地產泡沫破滅之時。


　“尤其現在整體經濟有好轉跡象，人民的消費能力提高，或變相加深房價勁漲的風險，最需要謹慎觀察。”


　詢及合理房價漲幅時，姚金龍指出，視地區而定，2009年金融風暴后，國內房價即以5%至10%幅度增長，去年平均漲幅高達8%，今年料逃不過此增幅。


　但他警告，5至10%房價漲幅不可持續太久，09年過后國內房價大幅上揚，今年將踏入第3年，政府必須儘快遏止漲幅。


　“以長期經濟成長狀況而言，最理想的房價增幅為4%，若扣除通脹率等因素，漲幅應該僅達2至3%。”


貸款申請批准率回升


2月份房屋貸款的申請和批准率回升，但距離2011年高峰時期，仍有27%和18%的距離。


　黃氏星展唯高達研究指出，1月份因佳節因素，使貸款申請和批准率激烈下滑，2月份時可見情況改善，但外圍因素依然是購屋的最大考量。


　自今年1月份起開始的貸款收緊措施（或稱責任貸款指南），以淨收入計算個人購屋貸款償還能力，旨在減低家債問題，目前家債佔國家生產總值比率為77%。


　嚴格貸款審核加上房產價格膠著，即使需求減少，部分房產價格也未必會趨向可負擔程度。


發展商調整售價
或暫緩發展計劃


外圍因素衝擊民眾消費意願，發展步伐放緩的房產市場進入盤整期，部分發展商暫緩新計劃推介，或調整房屋售價。


　黃氏星展唯高達研究指出，在2010年至2011年上半年，享有10至20%房價升值的發展商，在近期逐漸減少或暫停新計劃推介。


　“就連市場領先者DesaPark City的Westside2公寓價格也微調，每平方呎售價為650令吉或每單位70萬令吉。”


　相較Northshore公寓二手價每平方呎710令吉，及近期新推項目每平方呎700至800令吉。


　儘管消費意願明顯回軟，但發展趨向成熟的地點，價值低于100萬令吉的有地房產和小型公寓，以及在郊區的可負擔房產（價格低于50萬令吉）需求依然旺盛。


　報告指出，2月份房屋貸款申請批准率雖回彈至45%，但並未完全回到顛峰期水平（55%），銀行貸款賺幅由高峰期的90%至95%，減少到70%至80%。


　另外，隨著頭期款要求提高，較以往增加2至3倍，也使得購屋者每月房屋貸款攤還金額平均減少360令吉。


　為了催化市場買氣，部分發展商更以無利率計劃（以公寓房產為主）、折扣和贈品，吸引購屋者，希望藉此抵銷第三房貸款頂限衝擊。


隆國際金融區
量身打造辦公樓


市場有商業辦公樓供過于求之虞，一個馬來西亞發展有限公司（簡稱1MDB）表示，將為欲進駐吉隆坡國際金融區（KLIFD）的企業量身打造辦公樓，避開商業辦公樓乏人問津的可能性。


　該公司房地產商業管理高級副總裁莎里哈指出，已開始與數家可能進駐的企業洽談，同意進駐后征詢這些企業對辦公樓的意見，然后根據意見建造辦公室。


　“我們也意識到未來市場確實會有更多商業辦公樓或商業中心面市，不過，公司打造建築物不會與一般項目相同，將會滿足大型企業的高要求，相信不會影響市場供需。”


　她指出，進駐金融區的公司包括銀行、金融機構、跨國企業、財務規劃咨詢等公司，故1MDB亦非常強調金融區內的保安措施，將比照國際金融中心進行。


　“與其他金融中心一樣，金融區內將會有具標誌性的建築物，除了未來成為地標，亦吸引一些訪客。”


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